内幕！8万刷屏背后谁在蓄意抬价？

2016-05-18 15:17:32 来源：楼盘网

保利地产以54.5亿拿下该地块，溢价率296%，楼板价43607元每平。而扣除5%的保障房与15%的自持面积后，实际可售面积楼板价高达54500元每平。未来上海郊区房价破8万。地价这么高，是谁在“蓄意”抬价?

上海土拍陷入“红色星期三”怪圈。(多数热门宅地都在周三出让，通常表现为房企哄抢，竞得楼板价贵过周边在售价格)

5月18日，浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11地块进入现场竞价环节，共有37家开发商参加竞拍。

最终，保利地产以54.5亿拿下该地块，溢价率296%，楼板价43607元每平。而扣除5%的保障房与15%的自持面积后，实际可售面积楼板价高达54500元每平。

这样的价格，意味着未来上海郊环房价破8万!根据楼盘中心数据显示，目前，该地块周边在售项目均价约为4万元每平。

土拍精彩详情

在竞拍现场获得的竞买房企对应号牌

竞买前，地产圈已经开始沸腾。该地块起始楼板价1.1万元每平，知情人士告诉小编，开拍之前已经有房企心理价位是3万元每平，而业内预计则起码3.5万元每平，大家可谓信誓旦旦。

诸位竞买人在随后的不到10内就让这一切变成了现实。刚开始举牌，大家就争相跳价。

“ 14号22.8587亿”、“9号30亿”、“28号38亿”、“10号39亿”......

不到10，竞买价格就飙到了50亿。还记得昨天的土拍预告么：

小编放心了，不要挨耳光了!

花絮：这个时候，主持人强调理性竞价彻底被忽略，有房企居然犯了自己连续举牌的低级错误，彻底蒙圈。是太激动了吗?

土地出让条件

不得不提的是，这块地有着苛刻的出让条件。这幅地块是上海住宅土地新政之后出让的第一个地块，规定有15%的面积需要自持70年不能出售，5%的面积作为保障房无偿移交给政府，不能有三层以下的联排和别墅产品。自持的住宅面积不能境内转让，不能成立独立的商业公司，不能做商业，不能办小产证。因此，对企业来说，这是一个不小的挑战。

今天的土地拍卖现场人气高涨，挤满了来参战、观战的代表。

业内分析

上海中原地产市场分析师卢文曦表示：虽然地块属于周浦，但离开周浦镇有一定距离，并非核心区域，便利程度并非那么高。地块北面以及东面有较多居住小区，而西面以及南面环境有待进一步完善。不过基于此前土拍市场的高温，加上周浦离开迪士尼不远，可以受辐射利好，轨道18号线等概念，因此参与拍卖的数量超过泗泾地王和南桥地王。

从土地技术指标来看，设立不少技术门槛，一方面继续规定中小套型比例，要求达到60%，另一方面也是史无前例的提出15%的房源需要企业自持。这也就意味着这部分项目不能出售，房企的资金会长期沉淀在项目中，对资金回笼产生一定压力，此在开发过程中存在相当大难度。

由于此前土地热拍，导致市场预期提高，因此该幅地块也是“未拍先热”。地块周边项目售价在3.3-4.8万元/平，从楼板价推算，未来售价至少在6.5万元/平方米以上，这还是不算15%不可售部分，如果算上这部分将达到7.5万元/平以上。显然这个价格水平相当高，现在也不能用理性二字来形容房企行为，市场风险不言而喻。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示：从泗泾地王到周浦地王，房企拿地越来越激进，其背后是土地市场准入门槛越来越高，优质土地资源越来越少。而这次要求土地“自持”也是开了先例，原先这种条件多出现在商业用地中。随着调控深入，今后拿地条件会越来越苛刻，因此尽可能早得去拿一些地块。

板块介绍

周浦地处周康板块，梳理了近几年周康板块的成交及房价走势。

其实，这块地目前周边配套并不算完善。在探地的时候，从浦江镇地铁站打车前往地块所在地，必须要让司机原地打表等，要不就回不来。

实地探访发现，地块南面年家浜路还未正式打通，周边还有不少民房尚未完成拆迁。探地时一位出租车司机表示：”这块区域几年前就开始拆迁了，到现在仍为完成。不过，等年家浜路修好，可以直接通到旁边的周浦万达，人气将会大有好转，相信房价也会跟着涨起来。“

该地块所在区域上一次住宅地块的拍出是在2014年9月，世茂以15.35亿竞得浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-02地块，溢价率65.05%，楼板价18290元/平。